Почему девелоперам нравятся «мультики»?

Мультиформатное жилье – это порождение кризиса 2008 года. Как изменился формат за последние восемь лет и есть ли у него будущее?

Причина, почему девелоперы стали активно совмещать многоквартирные дома с коттеджной застройкой, лежит на поверхности. Для того чтобы «остаться на плаву». По мнению экспертов, новый формат позволил сохранить темпы продаж и продолжить финансирование проектов за счет реализации, а не только заемных средств.

Ситуация и сегодня особенно не поменялась. В нынешних экономических реалиях «это попытка девелоперов расширить пул потенциальных покупателей и ассортиментный ряд предложений», - считает Юлия Сапор, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. По ее словам, чаще всего, в одном проекте объединяются все-таки «близкие» друг другу форматы – малоэтажка и коттеджное строительство, поскольку соединение высотной и индивидуальной застройки может нивелировать основные достоинства последней.

В качестве примера эксперт приводит мкрн. «Новые Ватутинки», кварталы «Центральный» и «Южный». Такие «гибриды» помогают девелоперам собрать максимальный спрос. Скажем, потенциальному покупателю нравится проект и локация, но он не «проходит» по бюджету для покупки дома. В таком случае застройщик может предложить квартиру в малоэтажном доме со сходными качественными характеристиками, но более низкой ценой. Или напротив, семья рассматривает многокомнатную квартиру, но немного увеличив бюджет может позволить себе дом.

Между тем, перечисленные экспертом объекты – это уже территория Новой Москвы, которая, как известно, развивалась по своим правилам. Появление мультиформатного жилья на присоединенных территориях вызвано в большей степени политическим решением. Во всяком случает, так считает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». «После расширения столицы, власти изначально заявили, что земли должны застраиваться в том числе малоэтажными домами, чтобы избежать перенаселения и высокой нагрузки на инфраструктуру. То есть девелоперы в принципе могли рассчитывать на положительное решение градостроителей в случае, когда их проект сочетал корпуса не только высотные, но и малоэтажные. Соответственно, это и стало причиной появления мультиформата в Новой Москве», - поясняет Александр Зубец.

И все же, кто первым реализовал на рынке классический мультиформатный проект? В числе первых эту идею продвинула компания Urban Group, предложив своим покупателям ЖК «Новосходненский» с абсолютно новой для того времени концепцией жилья в рамках одного проекта.

Сложный и живописный рельеф участка и крутой спуск к реке Сходня позволили застройщику создать разноуровневый облик жилого комплекса. «В результате появились две линии таунхаусов с плавным переходом от окружающей малоэтажной застройки к более высоким 7-8 этажным домам, - рассказывает Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group. - Поскольку дома спускаются вниз по склону, здания большей этажности решили поставить ниже, избежав резкого вторжения многоэтажек в дачный и коттеджный кварталы Сходни».

Но оправдала ли себя идея строительства мультформатных жилых комплексов с точки зрения маржинальности проекта? В чем выгода для девелоперов? Удобен ли оказался такой вариант общежития для жильцов?

На эти вопросы эксперты отвечают по-разному. Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» считает, что рентабельность подобных проектов достаточно высока, поскольку плотность застройки в этом случае заметно увеличивается.

Александр Зубец, напротив говорит о низкой плотности населения, в результате чего девелоперам нет необходимости строить многочисленные объекты инфраструктуры, что снижает себестоимость квадратного метра.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» считает, что недостатки мультизастройки одновременно являются, если можно так выразится, продолжением ее, преимуществ. Такой формат влечет за собой увеличение числа жителей, что в итоге позволяет снизить эксплуатационные издержки и увеличить набор инфраструктурных объектов. К примеру, в поселке на 50 коттеджей вряд ли будет построено что-то, кроме небольшого продуктового магазина, а в поселке, где проживают порядка тысячи человек, можно рассчитывать если не на школу, то хотя бы на детский сад и торговый центр.

Покупатели весьма позитивно отреагировали на появление нового формата жилых комплексов. Прежде всего речь идет о тех, кто ранее не рассматривал загородные поселки из-за отсутствия в них инфраструктурных объектов. Согласно градостроительным нормативам, с увеличением плотности девелоперы обязаны строить детские сады, школы, поликлиники. Когда в проекте помимо таунхаусов и коттеджей появляется «социалка», это значительно повышает ликвидность жилого комплекса.

Кроме того, застройщики заметили, что разные форматы в рамках одного поселка рассматривают несколько поколений. Например, молодые семьи с детьми приобретают квартиры в многоэтажном доме, а родители – таунхаус неподалеку.

Впрочем, есть одно «но». Если девелопер допустит ошибку при зонировании мультиформатного поселка, то это может погубить проект. Ведь покупатели таунхаусов и коттеджей все-таки подразумевают некую уединенность, спокойствие и обособление от городской суеты. Поэтому, если на участок будут смотреть окна многоэтажки, это мало кому понравится. «Как правило, многоквартирные дома находятся по периметру проекта, отгораживая коттеджи от дорог, а самые лакомые участки отводятся под загородное жилье», - уточняет Мария Литинецкая.

Еще одну опасность, которая подстерегает девелоперов, отметила Ирина Доброхотова. «Нередко застройщики под мультиформатной застройкой понимают возведение на одной территории не просто разных видов недвижимости одного класса, а еще и объектов, относящихся к разным сегментам. И тогда в поселке сталкиваются люди с разными ценовыми предпочтениями и возможностями.  В итоге это влечет и разногласия по поводу набора услуг, оказываемых управляющей компанией, и недовольство владельцев высокобюджетного жилья нестатусным соседством, и несогласие жителей домов экономкласса с высокой стоимостью оплаты этих услуг…

Однако, несмотря на все ошибки пройденного пути, мультиформатное жилье занимает на рынке недвижимости прочные позиции и, похоже, сдавать их не собирается. По оценкам, экспертом компании «Метриум Групп», среди строящегося жилья Московского региона до 70% проектов – мультиформатные. Если же говорить обо всех, в том числе готовых поселках, то в общей структуре предложения превалируют моноформатные объекты (до 80%). Конкретную цифру приводит Яна Максимова. По ее словам в настоящий момент в московском регионе представлено порядка 20 мультиформатных проектов, большинство из которых располагаются на территории области.

По мнению экспертов, будущее у смешанной застройки может быть безоблачным, во всяком случае в среднесрочной перспективе, поскольку рынок загородной недвижимости находится в жестком кризисе, нежели сегмент многоквартирных домов. Поэтому девелоперы будут стараться диверсифицировать риски.

В то же время бурному развитию формата противостоит ужесточение требований по обеспеченности объектов социальной инфраструктурой в Московской области, что автоматически повышает экономическую нагрузку и снижает рентабельность. Поэтому застройщики сегодня находятся в поисках баланса.

«Многое будет зависеть от действий властей, - считает Александр Зубец. - Например, в Новой Москве еще не опубликован план развития территории. Соответственно, только после официального его оглашения можно будет увидеть ту долю земель, которая отведена под малоэтажку и понять перспективы формата. Тем не менее в ближнем поясе до 15 км от МКАД по-прежнему будут превалировать все же моноформатные многоэтажные дома. Если власти ограничат реализацию высоток, то это станет дополнительный импульсом к дальнейшему развитию мультиформатных поселков, где в рамках одного проекта будут предлагаться коттеджи, таунхаусы и малоэтажные многоквартирные дома».

Виталий ПРОСТАКОВ.

ТАКЖЕ В РАЗДЕЛЕ