Продавцы не могут, а покупатели не хотят

Если попросить экспертов охарактеризововать ситуацию на рынке вторичной недвижимости одним словом, то наверняка многие скажут «рост».

И будут во многом правы, за исключением двух вещей цен и покупательной способности. Действительно, на протяжение всего прошлого года все росло: и сроки экспозиции жилья, и конкуренция, и количество ипотечных сделок, и скидки с бонусами…

«Между тем, «доходы населения весь год продолжали падать. Регулярный рынок находился в стагнации и пока никаких предпосылок к смене этого вектора не наблюдается», - резюмирует Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».

Неужели все так плохо и беспросветно?

По данным аналитиков компании «НДВ-Недвижимость» средняя стоимость вторичного жилья к началу нынешнего года составила 194,5 тыс. руб. за 1 кв. м, и только за декабрь потеряла 3% в национальной валюте. В американских долларах, она напротив увеличилась на 0,5% до 3132$ за «квадрат». То есть цена, пусть и сублимированная, все же выходила из пике.

Впрочем, интересно другое. Все те же аналитики из «НДВ» фиксируют рост такого основополагающего фактора, как спрос. Аж на целых 27%. И одновременно снижение объема предложения. Как такое может быть? Либо кто-то, мягко говоря, накручивает цифры (хотя непонятно с какой целью), либо на рынке вторичного жилья, действительно, не все так однозначно, как кажется на первый взгляд.

Иногда они возвращаются…

«Покупатели вернулись», - так в двух словах охарактеризовал итоги 2016 г. Генеральный директор агентства «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Константин Барсуков.

«Конечно, говорить сейчас, о докризисном уровне нельзя. Но, по моим ощущениям, итоговое количество сделок на вторичном рынке недвижимости в 2016 г. процентов на 20-25 выше, чем в 2015-ом» - делится К.Барсуков.

Более того, он абсолютно уверен, что с прошлого лета цены на вторичном рынке недвижимости перестали падать. «Конечно, и сейчас можно встретить экспертные мнения о продолжающемся снижении цен, но обычно – это мнение людей, смотрящих на цифры, а не «живущих» на рынке недвижимости», - поясняет свою позицию руководитель риэлторской компании.

По его мнению, начиная с середины 2015 г., в продаже появилось большое количество переоцененных объектов. Это очень легко объясняется с психологической точки зрения. Людям тяжело смириться с тем, что квартира, которую они оценивали буквально полгода назад, сейчас стоит значительно дешевле. А если перевести эту сумму в доллары, то и вообще в два раза дешевле.

Поэтому для конца 2015 и начала 2016 г. было характерно появление на рынке объектов, которые выставлялись по цене значительно выше рыночной, и которые продавались по 6-8 месяцев, планомерно снижаясь в цене.

К середине прошлой осени подобных объектов стало существенно меньше, продавцы стали понимать, сколько реально стоит их жилье. Этому способствовала и остановка падения цен. Дно было нащупано, во всяком случае, стало понятно от чего отталкиваться. И хотя на рынке элитной недвижимости такая переоценка все еще встречается, но подавляющее большинство продавцов уже смирилось с тем, что назад былые времена уже не вернешь.

«В 2016 г. увеличилось число собственников, готовых корректировать цены, благодаря чему на рынок пришли покупатели», – подтверждает Павел Луценко. Однако аналитик не так оптимистичен во всем остальном. По его данным, сроки экспозиции квартир выросли, особенно в средних ценовых сегментах. Потребитель не спеша выбирает объекты с оптимальным соотношением «цена-качество».  

С продажами не все однозначно

Снижение ставок по кредитам на недвижимость, рост активности ипотечных покупателей в целом стимулировал продажи и приостановил падение цен на жилье. И это очевидный факт. Только остановка была недолгой. Всю вторую половину 2016 г., опять наблюдался спад.

«С одной стороны этот спад, объясняется волной отложенного покупательского спроса, которая наблюдалась с апреля по июнь 2016 г. Она схлынула, рынок успокоился, и именно на этом фоне активность второго полугодия прошла по нисходящей, - анализирует ситуацию Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость». - Если я не ошибаюсь в этом объяснении, и все именно так, то значит и мой первый прогноз сбудется. То есть, в первом полугодии 2017 г. мы увидим хороший спрос на рынке недвижимости, увеличение покупательской активности и небольшой рост цен на недвижимость.

Если же мое объяснение ошибочно, и этот спад спровоцирован экономическими проблемами и нехваткой денег у населения, которые не перебиваются снижением ставок по ипотеке, то к весне 2017 г. мы можем увидеть уникальную для рынка недвижимости картину: низкие ставки по ипотеке на фоне «вялого» спроса и стагнации».

А по большому счету, ситуация может сложиться вполне себе революционная, когда продавцы не могут, а покупатели не хотят. Интересно, кто тогда возьмет власть на рынке недвижимости?

Виталий ПРОСТАКОВ.

ТАКЖЕ В РАЗДЕЛЕ