Секреты миграции покупательского спроса

Если еще год назад граждане, озабоченные приобретением жилья, смотрели в сторону Подмосковья, то сегодня их приоритеты сместились в столицу. Каковы причины?

В пределах МКАД и ближних территорий Новой Москвы вышло множество новых проектов эконом- и комфорт-классов, которые способны конкурировать по цене с объектами в ближнем Подмосковье, считают опрошенные нами эксперты. Кроме того, конкурентное преимущество столичным новостройкам перед областными создают близость метро и наличие московской регистрации.

Москва сокращает дистанцию

По словам Ирины Доброхотовой, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», новостройки Подмосковья оказались в непростой ситуации. Конкуренция между девелоперами резко усилилась, и новые проекты они стали выводить по немыслимым (ранее для Москвы) ценам. При этом свою роль сыграл и тренд на сокращение площадей, который наблюдается в течение последних двух дет. «В итоге, низкая стоимость «квадрата» в совокупности с небольшими площадями лотов позволили девелоперам предлагать покупателям очень привлекательные бюджеты в столичных новостройках, - комментирует эксперт. - Соответственно, разница в цене между московскими и подмосковными квартирами сократилась до 20-25%». Раньше, как известно, недвижимость за пределами МКАД была на порядок дешевле.

Исключение составляют, в основном, покупатели самого экономичного жилья, для которых 20% разницы в бюджете тоже имеют значение. Кроме того, остается стабильным локальный спрос на областные новостройки со стороны иногородних клиентов, особенно если проект отличается хорошей транспортной доступностью.

Тем не менее, при условии одинакового ценового диапазона покупатели по очевидным причинам отдают предпочтение столице, а не области, даже если речь идет о квартирах меньшей площади, подчеркивает Сергей Михайлов, заместитель коммерческого директора по маркетингу и рекламе ГК «Инград». По данным эксперта, за последние два года спрос на новостройки в столице вырос на 70%, а в области – упал на 8,8%.

На чем сердце успокоится?

Причем востребованы московские квартиры во всех сегментах. Конкретные варианты, это вопрос предпочтений. В целом это и эконом, и бизнес-класс и «элитка». Главное, чтобы приобретение было ликвидным, считает Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость. Однако доля бизнес-класса заметно снижается при существенном росте количества проектов массовых сегментов. «Они и являются основными «центрами притяжения» спроса, - подчеркивает эксперт. - Проекты комфорт-класса сегодня выходят на более высокий уровень с точки зрения единства художественного и функционального в архитектуре, а также в сфере организации социальных объектов. Поэтому, учитывая высокую вариативность предложений, приобретают квартиры как в новых комплексах на стадии строительства (например, такие как ЖК «ЗИЛАРТ», так и в уже построенных домах (в том числе с готовой отделкой, как в ЖК «Загорье»)».

Не столь категорична в отношении жилья бизнес-класса Татьяна Подкидышева, руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость». По ее словам, демократичное жилье, конечно весьма востребовано, но и бизнес-сегмент показал свою устойчивость. Подпитку ему оказало стремление покупателя жить с максимальным комфортом.

 Конечно, первостепенными критериями по-прежнему являются цена, однако покупателей часто интересует качество инфраструктуры, внешний вид зданий, безопасность и благоустройство придомовых территорий. Например, довольно популярным среди застройщиков стало создание интересных арт-объектов на территории своих новостроек (топиарные объекты в «Красногорском», заячья нора в «Сказке»). 

 Тоже самое и в элитном сегменте. К концу прошлого года активность возобновилась и здесь. Однако, независимо качественных параметров жилья, основной спрос приходится на квартиры небольшого метража и, соответственно, с меньшим бюджетом покупки, что свидетельствует об ограниченной платежеспособности потребителей.

Особенно это заметно в массовом сегменте, отмечают в компании «БЕСТ-Новострой», где в распределении спроса преобладают студии и однокомнатные квартиры, на них приходится 55% от общего числа заявок. Доля покупок двухкомнатных составляла 35%, а трехкомнатных 9%. Что характерно, для собственного проживания квартиры приобретались в 68% случаев, а доля инвестиционных сделок составила 32% от общего количества заявок.

«Порог входа»

Какой минимум средств нужно иметь в кармане, а точнее на счету, чтобы позволить себе московскую квартиру в новостройке?

По данным аналитиков, «НДВ-Недвижимость», в старых границах Москвы, без учета Зеленограда и предложений с апартаментами, минимум находится примерно на уровне 3 млн руб.

Ирина Доброхотова говорит примерно о таких же цифрах, но приводит конкретный пример: «Минимальный порог входа на рынок новостроек Москвы сегодня составляет всего 2,8 млн рублей – за эту цену в ЖК «Северный» предлагается студия площадью около 26 кв. м. Также в числе самых доступных предложений Москвы - квартиры в жилых комплексах «Мещерский лес», «Летний сад» и «Влюблино». В бизнес-классе минимальный бюджет покупки на уровне 3,8 млн руб. предлагается в ЖК «Штат 18» (ВАО)».

 «Средний чек» покупки жилья заметно выше. Юлия Сапор, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, приводит цифру в 10,1 млн руб.

Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость говорит, что достаточно иметь на руках 7-8 млн руб., и покупатель может свободно выбирать среди максимума предложений – как однокомнатных квартир в новостройках ближе к центру, так и двухкомнатных квартир (на начальном этапе строительства или в готовых проектах).

  А Сергей Михайлов из ГК «Инград» дает градацию цен. По его словам, средняя стоимость столичной квартиры сегменте «эконом» составляет сегодня 5,8 млн руб. «Комфорт» поднимает планку до 8,45 млн, а в бизнес-классе это уже 19 млн руб.

Впрочем, для того чтобы купить квартиру в пределах МКАД в 2017 г., достаточно располагать суммой примерно в 1,5 млн руб., считают эксперты. Но это при условии использования ипотечного кредита с первоначальным взносом 15%.

Виталий ПРОСТАКОВ

ТАКЖЕ В РАЗДЕЛЕ