Как вычислить риелтора-мошенника

С падением спроса на вторичном рынке жилья высокие дисконты от собственников стали вызывать все меньшие сомнения у клиентов. Этим сейчас активно и пользуются аферисты, играя на стремлении наших граждан сэкономить.

На кого они охотятся?

Пожилые, недееспособные граждане. Эта категория людей часто юридически менее грамотна в силу своего возраста или заболевания, поэтому именно они по статистике входят в список наиболее вероятных жертв «черных риелторов».

Представители культуры, науки и искусства. Людей творческих профессий можно назвать в своем роде мечтателями. Отсутствие прагматики в решении жизненных ситуаций зачастую делает их потерпевшими, ведь они, как правило, легко поддаются чужому влиянию.

Бизнесмены из регионов. Как ни странно, но именно предприниматели из других городов нередко становятся «мишенью» для столичных риелторов-мошенников. Причина кроется в ином менталитете. В провинции очень часто деловые отношения строятся на доверии, когда все друг друга знают, и сама мысль обмануть «сотоварища» вряд ли допустима. Приезжая в столицу, бизнесмены продолжают руководствоваться тем же принципом, доверяя в том числе своим новым знакомым-риелторам, которые в лучшем случае могут исчезнуть с авансом, а в худшем – оставить покупателя и без квартиры, и без денег.

Что их может выдать, и как предотвратить обман

Подозрительно низкая комиссия/ отсутствие комиссии.  С 2015 г. рынок вторичной недвижимости продолжает находиться в кризисе. Количество сделок снижается, а конкуренция среди риелторов растет. Если еще в 2013-2014 гг. размер комиссии брокеру на вторичном рынке был равен в среднем 3-3,5%, то сейчас – 1,5-2,5% от суммы договора. Встречаются и такие предложения, когда за сопровождение сделки риелтор просит менее 1%. Однако не стоит забывать, что «бесплатный сыр бывает только в мышеловке». Есть риск, что в итоге вы заплатите комиссию риелтору намного выше. И даже не узнаете об этом.

Брокер берется подобрать вам квартиру за весьма символическое вознаграждение. Найдя подходящий вариант, риелтор предлагает собственнику поднять стоимость на квартиру, получив эту наценку в качестве вознаграждения. Только после этого аферист соглашается показать квартиру клиенту. В итоге мошенник получает комиссию и от покупателя, и от продавца в виде наценки.

Несмотря на участие в сделке риелтора, покупателю и продавцу все же стоит встретиться на этапе переговоров, чтобы напрямую обсудить цены. Не позволяйте риелтору «разделять и властвовать», иначе вы можете обеспечить ему дополнительный заработок. За свой счет.

 «Иногда низкая комиссия за услуги риелтора все-таки имеет право на существование, – рассказывает Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – Речь идет о мультилистинге, когда, к примеру, брокер собственника предлагает часть своей будущей комиссии риелтору покупателя, если сделка «срастется», то есть мотивирует вторую сторону рекомендовать конкретный объект. Размер вознаграждения варьируется от 20 тыс. руб. и выше. Чтобы отличить мошенника от специалиста, работающего по мультилистингу, нужно всего лишь встретиться с продавцом и убедиться, что цена, озвученная брокером, не завышена».

Продажа квартиры через подставных лиц. Чаще всего такие аферы проводят с пенсионерами, которые в силу своей доверчивости сами отдают мошенникам паспорт якобы для заключения договора. Затем брокер ищет человека, похожего на собственника, едет с ним к нотариусу и оформляет на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Далее на основании полученного документа аферист продает жилье, забирая деньги себе. А новоявленный владелец обнаруживает вдруг, что в квартире проживают чужие люди. Причем с 15 июля 2016 г. для совершения сделки купли-продажи свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость уже не требуется. Собственность на жилье подтверждается сегодня только выпиской из ЕГРН, что, кстати, упрощает мошеннику задачу. Ведь теперь ему не нужно «добывать» свидетельство о собственности на квартиру, для аферы достаточно только получить паспорт жертвы.

Поэтому, при работе с риелтором отдавайте ему только копию паспорта. Не держите документ на видном месте. У мошенников глаз наметан, и они точно знают, где вероятнее всего тот же пенсионер может его хранить. Отвлечь пожилого человека – несложное дело, он может даже не заметить пропажу. Ведь для того, чтобы оформить генеральную доверенность, потребуется всего пара часов.

Предварительный сговор с продавцом. Уже легендой стала история об одном московском пенсионере, который трижды продал свою квартиру (разным людям) и трижды в последующем расторг заключенные договоры купли-продажи через суд, вернув только 70% суммы каждому покупателю. Риелтор в сговоре с пенсионером искал клиентов, продавал им жилье. Однако после дедушка обращался в суд, требуя отмены сделки. Парадоксально, но каждый раз суд вставал на его сторону, поскольку с точки зрения закона наш предприимчивый пенсионер имел медицинские показания для признания его неспособным. В итоге пострадавшие соглашались на возврат хотя бы части суммы, поскольку это было лучшим вариантом, чем потерять вообще все: и квартиру, и деньги.

При покупке жилья у собственников старше 60 лет попросите их показать справку из психоневрологического диспансера. Если получите отказ, то, возможно, ему есть, что скрывать. В том случае, когда риелтор очень настаивает на каком-то конкретном варианте, уговаривая вас на определенную квартиру, вероятнее всего, что брокер и продавец находятся в преступном сговоре.

Излишняя дружелюбность риелтора. Большинство риелторов по своей натуре – прекрасные психологи, умеющие расположить к себе клиента. То, что брокер ведет себя вежливо и даже по-дружески – абсолютно нормальная ситуация. Однако важно «фильтровать» темы для дискуссий, чтобы предотвратить ситуацию, когда профессиональное общение превратится в личное. Есть несколько тем, обсуждение которых брокером считается моветоном. Среди них – политические взгляды, вопросы религии, сексуальной ориентации и пр. Поэтому, если через пару недель после знакомства брокер уже знает дату вашей свадьбы и клички домашних животных, задумайтесь, не пытается ли он втереться в доверие с целью дальнейшего манипулирования вами. К сожалению, под обаяние риелтора часто попадают даже взрослые, самостоятельные люди, которые потом не могут понять, как же они «поймались на удочку».

Если риелтор не аферист, то ему незачем с вами дружить. Как говорится, дружба, основанная на бизнесе, лучше, чем бизнес, основанный на дружбе. Поэтому если ваш риелтор внезапно становится лучшим другом еще до продажи жилья, то стоит самостоятельно держать дистанцию, что позволит сохранить «трезвость ума».

«Ошибка» в адресе. Афера заключается в следующем. Риелтор хочет продать, к примеру, «убитую» двушку, требующую капитального ремонта, по адресу: 3-я улица Строителей, дом 25, корпус 1, причем по цене выше среднерыночной. Для этого он арендует в соседнем доме (3-я улица Строителей, дом 25, корпус 2) такую же «двушку», но уже с хорошей дизайнерской отделкой, вешает на дверь нужный номер и показывает квартиру, естественно, делая наценку за ремонт в полтора-два миллиона рублей. Некоторые риелторы вовсе меняют табличку с адресом на доме, чтобы клиент точно не заметил подвоха. Казалось бы, сложно представить, как можно не заметить, что риелтор «ошибся» адресом. Однако наличие в спальных районах рядов однотипных «домов-близнецов» без каких-либо признаков отличий играет на руку мошенникам. Для дополнительной подстраховки риелтор старается встретиться с клиентом не сразу на объекте, а заранее, например, у метро или подвозит его на собственном авто, чтобы точно доставить к нужному подъезду. После того как покупатель находится, с ним заключается договор купли-продажи, где указывается адрес квартиры по документам, а не той, которую показывал риелтор. В итоге оказывается, что пострадавший становится собственником старого, требующего серьезных вложений жилья по стоимости квартиры с хорошей отделкой.

Заранее уточните адрес дома и «пробейте» его по карте. Изучите расположение корпуса относительно других зданий, школ и прочих объектов инфраструктуры. Кроме того, можно заранее самостоятельно приехать на объект и найти нужный корпус. Это станет «страховкой» на случай, если риелтор попытается показать не тот дом.

***

 «Проблема мошенничества на рынке недвижимости связана, прежде всего, с отсутствием лицензирования риелторской деятельности, – делится Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. Работа многочисленных агентств и частных брокеров регулируется разве что конъюнктурой рынка. Никаких единых требований, которые могли бы отсеять часть недобросовестных и просто бесполезных игроков отрасли, к сожалению, нет. Однако куда более серьезную проблему представляют безалаберные граждане, которые в погоне за копеечной экономией сами добровольно идут в ловушку мошенников, отказываясь работать с профессионалами. Самое интересно, что это не всегда представители творческих профессий или далекие от недвижимости люди, а, к примеру, самоуверенные «успешные» выпускники престижных вузов, которые на деле оказались несостоятельными в таком, как им казалось, простом деле, как покупка квартиры».

 

ТАКЖЕ В РАЗДЕЛЕ